8 Việc cần làm trước khi thuê mặt bằng mở quán ăn, nhà hàng

Trong lĩnh vực kinh doanh nhà hàng ăn uống thì mặt bằng là yếu tố có ảnh hưởng then chốt tới sự thành công hay thất bại của nhà kinh doanh. Trước khi thuê mặt bằng để mở quán ăn và nhà hàng, các bạn phải khảo sát những yếu tố sau:

mặt bằng f&b

1/ Khảo sát địa điểm để thuê mặt bằng

Trước khi muốn mở quán ăn, nhà hàng, việc đầu tiên bạn phải khảo sát để thuê một mặt bằng có vị trí tốt. Vị trí của mặt bằng quyết định sự thành công trong hoạt động kinh doanh của bạn.

"Trong một khu vực, mặt bằng của quán không đẹp nhất thì cũng phải nhì! Nếu không đạt thì không duyệt", cán bộ tư vấn nhượng quyền cho một chuỗi cà phê lớn dẫn đầu hệ thống hiện nay khẳng định. Với kinh nghiệm phát triển mảng nhượng quyền của chuỗi, vị này tính toán, mặt bằng đẹp có thể quyết định tới 50% khả năng thu hồi vốn sớm cho nhà đầu tư.

Chính vì thế cần thuê mặt bằng kinh doanh ở gần những khu vực tập trung nhiều tòa nhà văn phòng, các trung tâm thương mại, những trung tâm mua sắm, những nơi có nhiều người qua lại.

lưu ý khi thuê mặt bằng nhà hàng, quán ăn

Tuy nhiên, mặt bằng đẹp đi kèm "nặng" chi phí. Do đó, nếu không muốn chịu rủi ro lớn, các nhà đầu tư nên "lựa cơm gắp mắm" chọn các nơi yêu cầu thấp hơn chi phí. Rất nhiều người đi kinh doanh bắt đầu bằng việc thấy mặt bằng rẻ, đẹp vừa mắt thì vội ký hợp đồng thuê ngay, sau đó mới thiết lập việc kinh doanh. Đa phần các bạn mới kinh doanh hay mắc phải lỗi này. Điều này có thể dẫn đến rủi ro lớn.

Khảo sát xem mặt bằng đó đã có người thuê hay chưa, mặt bằng cho thuê có nằm trong khu vực quy hoạch hay không, hệ thống cống thoát nước, đường điện nước, đường gas, có đảm bảo hay không…; không nên thuê mặt bằng ở vị trí đường nằm trong hẻm cụt, khu vực hay kẹt đường, hay mặt bằng ở những vị trí trật hẹp không có chỗ để xe,... sẽ gây bất tiện cho khách hàng khi họ vào quán ăn, nhà hàng của bạn.

2/ Khảo sát nghiên cứu thị trường

Đây là bước cần phải thu thập rất nhiều thông tin một cách tỉ mỉ và chi tiết qua 3 khâu.

nghiên cứu khảo sát thị trường

  • Thứ nhất lọc thông tin về nhân khẩu học: khách hàng tại khu vực đó là nam hay nữ, độ tuổi bao nhiêu, ..?
  • Thứ hai, lọc thông tin về sản phẩm: họ đang sử dụng những sản phẩm gì tương tự với sản phẩm của bạn? Mức giá mà họ chi trả là bao nhiêu cho từng sản phẩm và mức độ thường xuyên sử dụng sản phẩm đó không?
  • Thứ ba, lọc thông tin về đối thủ cạnh tranh: họ đang bán những sản phẩm gì? Tại sao họ lại bán những sản phẩm như vậy? Số một trong lĩnh vực đang kinh doanh của bạn là ai? Họ có điểm gì nổi bật?

3/ Khảo sát diện tích mặt bằng mở quán ăn, nhà hàng

Diện tích mặt bằng có thể không cần quá rộng nhưng nên ở mặt tiền để thu hút tầm nhìn của khách. Đồng thời quán ăn, nhà hàng nên có không gian đậu xe để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng lui tới, không gây phiền hà cho khách vào những giờ cao điểm. Ngoài ra, quán ăn, nhà hàng cũng cần bố trí đủ ánh sáng và thoáng đãng, cách bày trí nội thất phải thể hiện được sự sáng tạo và gu thẩm mỹ của chủ quán.

mặt bằng nhà hàng quán ăn đẹp

4/ Khảo sát giá thuê mặt bằng nhà hàng

Khi đã lựa chọn được mặt bằng để mở quán ăn, nhà hàng, vấn đề tiếp theo là bạn thương lượng về giá cho thuê. Trước hết, nhà kinh doanh cần tham khảo thông tin giá thuê mặt bằng tại khu vực muốn thuê. Với thông tin giá cả đã nắm, có thể đưa ra lời đề nghị thuê lâu dài với số tiền phù hợp.

giá thuê mặt bằng nhà hàng

Có một nguyên tắc bất di bất dịch trong khi thương lượng là: “Hãy dành thời gian đôi co một chút". Đừng vội chấp nhận lời chào giá của chủ nhà. Nếu như họ thực sự muốn cho thuê, họ sẽ chấp nhận thương lượng. Chấp nhận sớm sẽ làm cho chủ nhà/chủ đất cảm thấy bị “hớ” và rất có thể họ sẽ ngưng giao dịch đó đột ngột.

5/ Thời gian thuê

Để kinh doanh ổn định và bắt đầu có lời thì ít nhất hoạt động kinh doanh của bạn phải hoạt động ít nhất từ một năm trở lên. Để yên tâm hơn về địa điểm kinh doanh thì bạn nên chọn thời gian ký hợp đồng khoảng 3 năm, nếu công việc kinh doanh tốt và phát triển hãy tiếp tục gia hạn hợp đồng, lúc này có thể từ 5 đến 10 năm, tùy vào khả năng tài chính và có thể mua lại nếu có điều kiện.

6/ Kí kết hợp đồng

Để công việc kinh doanh quán ăn, nhà hàng hoạt động thuận lợi, chủ nhà không gây khó khăn, khi thuê mặt bằng mở quán ăn, nhà hàng, bạn phải có một bản hợp đồng rõ ràng, chú ý trước khi đặt bút ký vào bất cứ giấy tờ, hợp đồng liên quan đến thuê mặt bằng mở quán ăn, nhà hàng, nên đọc cẩn thận, những vấn đề không rõ ràng, mập mờ thì cần có xác nhận của chính quyền xã, địa phương và nhất là các giấy tờ đó hiện tại phải thuộc sở hữu hoàn toàn của người cho thuê, không thuộc tài sản phạm pháp, tranh chấp và không có ai đang kinh doanh.

kí kết hợp đồng cho thuê mặt bằng nhà hàng

Xúc tiến hợp đồng cẩn thận là bước cuối cùng nhưng rất quan trọng.
Tất cả những gì sau khi thương lượng phải được phản ánh bằng hợp đồng rõ ràng, chi tiết. Có rất nhiều điểm cần lưu ý khi làm hợp đồng thuê mặt bằng:

  • • Thứ nhất, hợp đồng bắt buộc cần có đủ 7 điểm: giá thuê, diện tích thuê, tiền cọc, thời gian thuê, khoản tăng giá hằng năm, ngày bàn giao nhà đất, tình trạng nhà/đất lúc bàn giao.
  • • Thứ hai, nên công chứng hợp đồng, tại bất kỳ phòng công chứng Nhà nước hay phòng công chứng tư nhân nào. Giai đoạn này công chứng viên sẽ xác nhận giúp bạn xem đó có phải là người chủ thật sự của bất động sản đó không.

7/ Tiến hàng tu sửa, thiết kế lại

Thuê mặt bằng mở quán ăn, nhà hàng thường đồng nghĩa với việc chủ quán sẽ phải tu sửa lại mặt bằng theo ý mình. Trước khi thuê mặt bằng hãy xác định trước xem mặt bằng đó có cần tu sửa nhiều không? Chủ nhà có thể hỗ trợ gì không? Từ đó cân nhắc cho phù hợp với ngân sách đầu tư của bạn.

thiết kế nhà hàng quán ăn đẹp

8/ Xin giấy phép sử dụng vỉa hè / lòng đường

Dân gian có câu: "Phép vua thua lệ làng". "Phép vua" ở được hiểu là những quy định của nhà nước, "Lệ làng" là những quy định do cán bộ địa phương tự đưa ra - "Đồng tiền đi trước là đồng tiền khôn". Ở đây chủ yếu chỉ bàn tới "Phép vua" tức các quy định của nhà nước.
Theo các quy định nhà nước, vỉa hè là tài sản công, tài sản chung do nhà nước quản lý, việc lấn chiếm nhằm bất cứ mục đích gì không có sự cấp phép của cơ quan quản lý chức năng đều có thể coi là bất hợp pháp. Do thực tế chung của các đô thị lớn là quỹ đất hạn hẹp không đảm bảo chỗ để xe máy nên UBND Tp.HCM và các đô thị lớn đã ra quy định cho phép sử dụng một phần vỉa hè làm chỗ đậu xe máy nhưng nếu muốn sử dụng thì phải được cấp một loại giấy phép mang tên “GIẤY PHÉP SỬ DỤNG TẠM THỜI VỈA HÈ”.
Bạn có thể đọc toàn văn Quết định 74/2008/QĐ-UBND về quản lý và sử dụng lòng đường, vỉa hè trên địa bàn Tp. HCM https://bit.ly/2syTdFP

Toàn bộ các thủ tục xin giấy phép có liên quan, bạn vui lòng coi chi tiết ở ĐÂY

9/ Làm gì để phòng ngừa rủi ro do Lô cốt dựng trước mặt bằng, ngập lụt và bạn không thể kinh doanh?

Trong kinh doanh, lợi nhuận ròng là hiệu số của doanh thu so với tổng chi phí. Bạn hãy tưởng tượng khi lô cốt dựng trước cơ sở kinh doanh nhà hàng - cafe của mình, bạn sẽ mất gần như hoàn toàn doanh thu trong khi chi phí duy trì rất lớn. Làm sao phòng ngừa rủi ro này? Bạn nên nhớ trong các chi phí duy trì hoạt động kinh doanh thì chi phí mặt bằng là rất lớn nên trong phạm vi bài này đề cập đến việc phòng ngừa rủi ro liên quan đến chi phí mặt bằng.

thuê mặt bằng nhà hàng quán ăn

Có một số giải pháp phòng ngừa rủi ro này, bao gồm:

1. Tìm hiểu rõ về quy hoạch đô thị, tình trạng ngập lụt trước khi thuê mặt bằng

Thông thường bất cứ công trình thi công nào cũng được quy hoạch và thông qua trong thời gian dài tại địa phương nên bạn cần thăm hỏi kỹ vấn đề này thông qua một số kênh thông tin như:

+ Thông tin quy hoạch của cơ quan quản lý nhà nước

+ Thăm hỏi dân kinh doanh bất động sản tại khu vực

+ Thăm hỏi người dân trong khu vực

Những nhà đầu tư sành sỏi sẽ luôn có thông tin đầy đủ về quy hoạch thông qua mối quan hệ “đặc biệt” và họ ngay lập tức sẽ giảm thiểu gần như tối đa việc này. Còn bạn, hãy tận dụng “quan hệ” và “kỹ năng” của mình để tìm hiểu rõ nhé.

2. Định nghĩa rủi ro này như là một “Sự kiện bất khả kháng” trong hợp đồng

Bạn hãy thêm điều khoản sau vào hợp đồng sao cho hợp lý nhé

“Điều …: Sự kiện bất khả kháng

+ Nếu xảy ra một Sự kiện bất khả kháng (được định nghĩa dưới đây) dẫn đến việc không thực hiện nghĩa vụ theo Hợp đồng này của một trong các bên, thì nghĩa vụ đó được phép tạm dừng thực hiện cho đến khi sự kiện chấm dứt, tuy nhiên với điều kiện Bên bị ảnh hưởng bởi Sự kiện bất khả kháng phải thông báo bằng văn bản cho Bên kia về tính chất của Sự kiện bất khả kháng và các nghĩa vụ không thể thực hiện được ngay khi có thể nhưng trong mọi trường hợp không được muộn hơn bảy (07) ngày kể từ khi xảy ra Sự kiện bất khả kháng đó. Thông báo này cũng phải mô tả chi tiết các nố lực mà bên bị ảnh hưởng đã áp dụng để khắc phục Sự kiện bất khả kháng đó.

+ “Sự kiện bất khả kháng” là bất kỳ sự kiện nào nằm ngoài khả năng kiểm soát hợp lý của bên A và bên B mà chúng ngăn cản khiến các bên không thể thực hiện được các nghĩa vụ của mình theo Hợp đồng này, bao gồm nhưng không chỉ giới hạn bởi động đất, lũ lụt, thời tiết khắc nghiệt, chiến tranh, đình công, hoả hoạn hoặc bất kỳ chính sách hoặc hành động nào của Chính phủ và các Cơ quan quản lý ảnh hưởng tới mặt bằng kinh doanh bao gồm cả công trình xây dựng hạ tầng đô thị, rào chắn công trình ngay phía trước mặt bằng; ngập lụt kéo dài trên tuyến đường khiến mặt bằng không thể hoặc hạn chế kinh doanh.

+ Nếu như mặt bằng bị hư hại bởi bất kỳ Sự kiện bất khả kháng nào hoặc lý do nằm ngoài sự kiểm soát của Bên A (Người cho thuê) gây trở ngại cho việc sử dụng mặt bằng của Bên B (Người thuê) thì hai bên cùng bàn bạc thống nhất phương án giải quyết phù hợp với lợi ích của cả hai bên.”

3. Bổ sung điều khoản bên dưới trong phần Đơn phương chấm dứt Hợp đồng

Người đi thuê "được đơn phương chấm dứt Hợp đồng không phải bồi thường trong trường hợp Sự kiện bất khả kháng kéo dài từ 60 ngày trở lên gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến khả năng kinh doanh”

Bạn có thể điều chỉnh số ngày cho phù hợp, thường là 60 hoặc 90 ngày sẽ là phù hợp với cả hai bên.

Bạn hãy liên hệ với nhà thầu công trình hoặc chính quyền địa phương để để biết được chính xác thời gian công trình thi công sẽ triển khai. Bạn chỉ cần đi vòng quang lô cốt cũng có thể thấy thông báo về thời gian thi công.

Hãy nhớ rằng khi những rủi ro này xảy là là điều không bao hàm ý muốn chủ quan của Người cho thuê nên bạn hãy cùng ngồi lại để thảo luận và thống nhất thêm. Người cho thuê mà tìm được Người đi thuê có tâm thì cơ hội gia hạn hợp đồng sau này (nếu có) sẽ cao hơn rất nhiều. Khi ngồi lại mỗi bên có thể chịu rủi ro một chút, và có thể giá thuê sẽ được giảm đáng kể để bạn duy trì qua giai đoạn này.

Một gợi ý kèm theo là nếu bạn là Hộ kinh doanh đang đóng thuế (thuế khoán) thì bạn cũng xem lại mức đóng hiện tại  và liên hệ cơ quan thuế địa phương để đề nghị được giảm thuế.

Trên đây, chúng tôi vừa cung cấp những kiến thức tổng quan về mặt bằng quán ăn, nhà hàng, hy vọng những kiến thức này sẽ là nguồn dữ kiện tham khảo bổ ích dành cho tất cả những ai đam mê kinh doanh quán ăn, nhà hàng.

Khi bắt tay vào kinh doanh chắc chắn sẽ còn gặp nhiều vấn đề nan giải khác về quản lý như quản lý nhân viên, tồn kho, báo cáo thu-chi, thất thoát do gian lận,.... Còn hàng trăm vấn đề khác khiến bạn phải đau đầu. PosApp xin giới thiệu đến bạn phần mềm quản lý nhà hàng, quán cafe PosApp. Đây là giải pháp quản lý bán hàng hiệu quả hàng đầu hiện nay

10/ Một số mẫu thiết kế mặt bằng nhà hàng, quán ăn

Khi tìm mặt bằng nhà hàng, quán ăn, bạn cần lưu tâm đến bản vẽ thiết kế mặt bằng nhà hàng, quán ăn của mình có thích hợp với nơi mà bạn định thuê, mướn hay không. Dưới đây là một số mẫu thiết kế cơ bảng PosApp muốn chia sẻ đến các bạn:

phần mềm quản lý posapp

Để biết thêm thông tin về tính năng phần mềm, mời bạn để lại thông tin, chúng tôi sẽ liên hệ tư vấn Miễn Phí!



TẢI BÁO GIÁ!
Tải báo giá