Tư vấn 14 bước chọn mặt bằng để mở quán cafe, nhà hàng

Bạn đang muốn mở một quán cafe, nhà hàng nhưng bạn đang phân vân không biết nên chọn địa điểm (mặt bằng) như thế nào?

POSapp sẽ cung cấp những thông tin bổ ích, giúp bạn có thể tìm được mặt bằng quán cafe như ý.

mặt bằng quán cafe- nhà hàng

Mục lục bài viết

1. Chi phí đầu tư

Khi quyết định kinh doanh một ngành nghề nào đó, việc đầu tiên là bạn cần một số vốn cần thiết để đầu tư cho công việc kinh doanh. Đối với việc chọn địa điểm để mở quán cafe, nhà hàng thì chi phí thuê mặt bằng là một trong những khoảng chi phí lớn và sẽ quyết định đến việc kinh doanh có phát triển không. Có thể chọn một trong hai phương án để trả chi phí thuê mặt bằng :

  • Trả trong thời gian dài: thuê và trả tiền 1 lần/năm hoặc trả theo mốc thời gian. Với hình thức này thì người thuê hoàn toàn yên tâm, không sợ bị ảnh hưởng về việc bị lấy lại mặt bằng kinh doanh bất cứ lúc nào. Và khuyết điểm của hình thức này là các chi phí bỏ ra lúc đầu quá lớn, và không tận dụng linh hoạt được nguồn vốn, bị đóng băng vốn.
  • Trả chi phí linh hoạt hàng tháng, 3 tháng hoặc 6 tháng, nhưng phải cam kết thời gian thuê lâu dài với chủ. Thuê và trả tiền theo cách này thì ưu điểm là chi phí ban đầu không quá lớn, không bị ứ đọng vốn, nhưng khuyết điểm là mặt bằng quán cafe, nhà hàng có thể bị lấy bất kì lúc nào.

2. Tìm và thuê mặt bằng mở quán cafe

Vị trí mở quán cafe là một trong những yếu tố quyết định đến sự thành bại của quán. Thông thường để xem xét vị trí của nơi cho thuê mặt bằng quán cafe có tốt hay không, chúng ta cần xét đến 2 yếu tố:

mặt bằng quán cafe

  • Mặt bằng bán quán cafe ở gần những khu vực tập trung nhiều tòa nhà văn phòng, các trung tâm thương mại, những trung tâm mua sắm, những nơi có nhiều người qua lại,.. Khảo sát xem mặt bằng đó có nằm trong khu vực quy hoạch hay không, hệ thống cống thoát nước, đường điện nước, đường gas, có đảm bảo hay không…
  • • Địa điểm thuê mặt bằng không nên nằm trong hẻm cụt, khu vực hay kẹt đường,hay mặt bằng ở những vị trí nhỏ không có chỗ để xe,... sẽ gây bất tiện cho khách hàng khi họ vào sử uống cafe tại quán bạn.

Thuê mặt bằng mở quán cafe thường đồng nghĩa với việc chủ quán sẽ phải tu sửa lại mặt bằng theo ý mình. Trước khi thuê mặt bằng hãy xác định trước xem mặt bằng đó có cần tu sửa nhiều không? Chủ nhà có thể hỗ trợ gì không? Từ đó cân nhắc cho phù hợp với ngân sách đầu tư của các bạn. Bạn cũng nên trình bày ý muốn tu sửa của mình cho chủ nhà để thuyết phục họ đồng ý cho phép bạn thay đổi không gian mặt bằng đó.

3. Xem xét kỹ hiện trạng mặt bằng

Đừng vội quyết đặt thuê mặt bằng kể cả khi thấy giá cả và địa điểm hợp lý. Bạn cần kiểm tra kỹ càng tình trạng hiện tại của mặt bằng đó. Xem xét xem cho chỗ gửi xe không? Sức chứa tối đa là bao nhiêu? Cần khoảng chi phí như thế nào để cải tạo và sửa chữa lại?

tình trạng mặt bằng

Bạn không nên bỏ qua yếu tố bãi đậu xe của khách. Với văn hóa giao thông của Việt Nam yêu thích phương tiện cá nhân hơn thì mỗi khách hàng đến quán bạn đều có 1 xe. Bạn cần sắp xếp chỗ để xe phù hợp tránh làm ảnh hưởng đến trật tự giao thông,

4. Diện tích mặt bằng kinh doanh quán cafe

Sau khi quyết định ngân sách đầu tư chọn địa điểm để mở quán cafe thì việc đầu tiên bạn cần chú ý đó chính là diện tích mặt bằng quán cafe. Việc lựa chọn diện tích mặt bằng nhỏ hay lớn tùy thuộc vào hình thức kinh doanh và khả năng tài chính của bạn. Tùy vào mục đích sử dụng và phong cách của quán để lựa chọn diện tích phù hợp.

thuê mặt bằng quán cafe

Nếu bạn muốn mở quán cafe sân vườn thì phải chọn diện tích rộng rãi, thoáng mát, và ngược lại nếu bạn chọn phong cách sang trọng thì diện tích quán có thể nhỏ hơn chút nhưng vẫn phải đảm bảo không gian trang trí bên trong.

Ngoài ra, quán cafe cũng cần bố trí đủ ánh sáng và thoáng đãng, cách bày trí nội thất phải thể hiện được sự sáng tạo và gu thẩm mỹ của chủ quán. Có thể tham khảo các chuyên gia thiết kế về những ý tưởng của mình để họ có thể tư vấn cho bạn.

5. Xác định đối tượng khách hàng

Để lựa chọn địa điểm mở quán cafe phù hợp, các bạn cần định hướng được chính xác đâu là đối tượng khách hàng chủ yếu mà quán cafe đang muốn hướng tới?

quán cafe

Nếu bạn có ý định chọn mặt bằng kinh doanh quán cafe văn phòng, thì đối tượng khách hàng chính là nhân viên văn phòng. Do đó bạn cần thuê mặt bằng kinh doanh ở gần những khu vực tập trung nhiều tòa nhà văn phòng, các trung tâm thương mại.

Nếu khách hàng bạn muốn nhắm tới là sinh viên, bạn nên tìm địa điểm ở gần các trường Đại học, nhà văn hóa,…Tuy nhiên, chi phí thuê mặt bằng ở đây có thể hơi mắc nhưng bù lại bạn có thể thu hút nhiều khách hàng hơn và bán giá cao hơn.

Nếu khách hàng bạn muốn hướng tới là tầng lớp bình dân, xe ôm, công nhân, thợ hồ,... thì bạn chọn mặt bằng để mở quán ở khu vực buôn bán hay gần các chợ, các xí nghiệp và nên kinh doanh theo hướng cafe cóc, cafe vỉa hè, hoặc nhà trệt không cần máy lạnh.

6. Hợp đồng cho thuê và thời hạn thuê

Để kinh doanh ổn định và bắt đầu có lời thì ít nhất hoạt động kinh doanh của bạn phải hoạt động ít nhất từ một năm trở lên. Để yên tâm hơn về địa điểm kinh doanh thì nhà bạn nên chọn thời gian ký hợp đồng khoảng 2 năm, nếu công việc kinh doanh tốt và phát triển hãy tiếp tục gia hạn hợp đồng, lúc này có thể từ 5 đến 10 năm, tùy vào khả năng tài chính và có thể mua lại nếu có điều kiện.

7. Các giấy tờ liên quan

Trước khi đặt bút ký giấy tờ hay hợp đồng liên quan đến mặt bằng kinh doanh thì hãy đọc thật cẩn thận. Nếu có vấn đề "mập mờ", cần phải xác nhận rõ với chính quyền địa phương. Bạn nên thuê luật sư để thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng bán cafe để đảm bảo tính chắc chắn của hợp đồng.

8/ Giấy phép xây dựng, tưởng dễ mà lại phức tạp không tưởng

giấy phép xây dựng

Các vấn đề liên quan đến Giấy phép xây dựng thực sự là phức tạp và khó hiểu đối với các chủ đầu tư tay ngang. Đây là điều mà rất nhiều Chủ đầu tư không hiểu và không lường trước được trong kế hoạch kinh doanh vì sự thiếu am hiểu về các thủ tục, quy định về giấy phép xây dựng. Nếu bạn thuê một căn nhà và gần như hoàn thiện không cần sửa chữa nhiều thì gần như bạn có thể tiến hành kinh doanh được ngay. Bằng không, bạn hãy đọc thật kỹ bài viết này để có thêm kiến thức trước khi triển khai kinh doanh nhé.

Khi bạn thuê một mặt bằng, rất có thể bạn đang ở một trong những trường hợp bên dưới.

Trường hợp 1

Bạn thuê được căn nhà ưng ý với mô hình và hầu như không cần thay đổi nhiều, chỉ cần đặt để bàn ghế, trang thiết bị và trang trí nhẹ mà không thay đổi khả năng chịu lực, kiến trúc và diện tích xây dựng, không thay đổi kiến trúc bề mặt đường thì tôi chúc mừng bạn. Hãy nhanh chóng bắt tay vào việc chuẩn bị chạy thử rồi khai trương.

Trường hợp 2

Sửa nhà nâng tầng, tăng diện tích xây dựng, thay đổi kết cấu công trình. Bạn cần xin Giấy phép sửa chữa cải tạo nhà ở hoặc công trình. Việc thay đổi kết cấu công trình khá phức tạp, bạn cần phải có báo cáo thẩm định kết cấu móng của đơn vị chuyên nghiệp thì mới đủ hồ sơ làm giấy phép.

Trường hợp 3

Xây mới – Theo mô hình nhà ở. Có khả năng không cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chỉ cần xin giấy phép xây dựng.

Trường hợp 4

Xây mới theo mô hình kinh doanh F&B. Cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước khi xin Giấy phép xây dựng.

Các thủ tục bạn có thể cần giải quyết bao gồm:

1. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Nếu mục đích sử dụng đất hiện tại là để ở thì Chủ sở hữu đât cần chuyển sang mục đích thương mại dịch vụ. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ khác nhau phụ thuộc đối tượng sở hữu đất.

+ Chủ sở hữu là cá nhân thì chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở UBND Quận, Huyện (Phòng Tài nguyên Môi trường)

+ Chủ sở hữu là tổ chức, doanh nghiệp thì chuyển đổi mục đích sử dụng dụng đất ở Sở Tài Nguyên Môi Trường Tp.HCM

Thời gian chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Thường là 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).

2. Xin Giấy phép xây dựng

2.1 Với nhà ở riêng lẻ trong đô thị

+ Nhà ở riêng lẻ trên 6 tầng sẽ thuộc Sở Xây Dựng cấp phép, từ 6 tầng trở xuống sẽ do UBND Quận, Huyện cấp phép.

+ Nhà ở riêng lẻ dưới 03 tầng hoặc có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2thì chủ sở hữu có thể tự thiết kế và tự chịu trách nhiệm về chất lượng công trình.

+ Nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng từ 250m2 trở lên hoặc quy mô từ 03 tầng trở lên thì phải do tổ chức tư vấn hoặc cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thiết kế và phải chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế

2.2 Đối với Công trình Cửa hàng, nhà hàng ăn uống, giải khát và công trình thương mại dịch vụ khác

Nếu thuộc về 2 điều kiện liệt kê bên dưới thì sẽ do Sở Xây Dựng cấp phép, còn lại là do UBND Quận, Huyện. Hai trường hợp thuộc Sở cấp phép:

+ Tổng diện tích kinh doanh>=500m2

+ Hoặc công trình nằm trên các tuyến đường bên dưới

1. Quốc lộ 1A (từ Nguyễn Văn Linh đến Xa lộ Hà Nội)

2. Xa lộ Hà Nội (từ Cầu Sài Gòn đến Quốc lộ 1A)

3. Trường Chinh (từ Ngã tư Bảy Hiền đến Ngã tư An Sương)

4. Cách Mạng Tháng Tám (từ Ngã sáu Phù Đổng đến Ngã tư Bảy Hiền)

5. Tôn Đức Thắng (từ Nguyễn Hữu Cảnh đến Cầu Khánh Hội)

6. Nguyễn Thị Minh Khai (từ Cầu Thị Nghè đến Ngã sáu Lý Thái Tổ)

7. Điện Biên Phủ (từ Ngã sáu Lý Thái Tổ đến Cầu Sài Gòn)

8. Võ Văn Kiệt (từ Hầm vượt sông Sài Gòn đến Quốc lộ 1A)

9. Phạm Văn Đồng (từ Ngã năm Nguyễn Thái Sơn đến Quốc lộ 1A)

10. Nguyễn Huệ (từ Lê Thánh Tôn đến Tôn Đức Thắng)

11. Lê Lợi (từ Đồng Khởi đến CV Quách Thị Trang)

12. Hàm Nghi (từ CV Quách Thị Trang đến Tôn Đức Thắng)

13. Nam Kỳ Khởi Nghĩa (từ Bến Chương Dương đến Cầu Nguyễn Văn Trỗi)

14. Nguyễn Văn Trỗi (từ Cầu Công Lý đến Hoàng Văn Thụ)

15. Trần Hưng Đạo (từ CV Quách Thị Trang đến Châu Văn Liêm)

16. Cộng Hòa (từ Trường Chinh đến Hoàng Văn Thụ)

17. Hoàng Văn Thụ (từ Ngã tư Bảy Hiền đến Ngã tư Phú Nhuận)

18. Phan Đăng Lưu (từ Ngã tư Phú Nhuận đến Chợ Bà Chiểu)

19. Bạch Đằng (từ Chợ Bà Chiểu đến Xô Viết Nghệ Tĩnh)

20. Hai Bà Trưng (từ Tôn Đức Thắng đến Cầu Kiệu)

21. Hùng Vương (từ Ngã sáu Lý Thái Tổ đến Hồng Bàng)

22. Hồng Bàng (từ An Dương Vương đến Kinh Dương Vương)

23. Kinh Dương Vương (từ Hồng Bàng đến Vòng xoay An Lạc)

24. Ba Tháng Hai (từ Cách Mạng Tháng Tám đến Vòng xoay Cây Gõ)

25. Nguyễn Trãi (từ Ngã sáu Phù Đổng đến Hồng Bàng)

2.3 Thời hạn cấp phép xây dựng mới, Giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình

+ Đối với nhà ở riêng lẻ là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

+ Đối với công trình là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

3. Bài học kinh nghiệm

+ Bạn cần định hình Concept kinh doanh trước khi đi khảo sát hay thuê mặt bằng vì phải hiểu rằng mặt bằng đó sẽ cần thay đổi như thế nào về kiến trúc xây dựng, kéo theo vấn đề tài chính và thời gian chuẩn bị.

+ Hiểu rõ các vấn đề liên quan đến Giấy phép xây dựng là căn cứ để bạn thương lượng với chủ nhà về thời gian miễn phí nhằm sửa chữa, xây dựng. Bạn hãy tưởng tượng nếu bạn rơi vào trường hợp vửa phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng mới, thời gian nộp và chờ giấy phép có thể lên đến 45 ngày, thậm chí nhiều trường hợp còn dài hơi hơn nữa. Đơn giản hơn bạn cần phải xin Giấy phép sửa chữa nhà ở thì cũng mất tầm 15 ngày. Đó là chưa kể thời gian bạn thi công công trình.

+ Việc xin Giấy phép xây dựng khá phức tạp với người không chuyên nên lời khuyên của tôi là bạn nên tìm một công ty tư vấn thiết kế và thi công có năng lực trong mô hình mà bạn kinh doanh. Rừng nào cọp đó, họ sẽ hỗ trợ bạn và mọi thứ trở lên đơn giản hơn nhiều.

***Lưu ý: Bài viết này nhằm mô tả kiến thức cơ bản không nhằm mục đích Hướng dẫn thi hành Luật của nhà nước, bạn đọc vui lòng liên hệ cơ quan quản lý nhà nước Quận, Huyện nơi mình kinh doanh để được hướng dẫn chi tiết và đầy đủ nhất. Cảm ơn

(Nguồn: Sưu tầm)

9/ Để xe nhân viên và khách hàng trên vỉa hè có hợp pháp?

mặt bằng quán cafe

Dân gian có câu “Phép vua thua lệ làng” văn hoá ấy vẫn luôn được gìn giữ và phát triển đến ngày hôm nay. “Lệ làng” là một thể loại văn hoá độc đáo tại mỗi địa phương và chỉ nên được đưa ra chém gió ở các quán trà chanh, café. Giới hạn của bài này đề cập đến “Phép vua” tức là Luật và các quy định của nhà nước mà Chủ đầu tư F&B cần nắm vững.

Không khó để bạn bắt gặp những địa điểm kinh doanh F&B sử dụng vỉa hè làm khu vực đậu xe chính. Một số thì chấp hành tốt quy định giúp cho người đi bộ qua lại được dễ dàng nhưng không ít cơ sở kinh doanh lấn chiếm hết vỉa hè khiến người đi bộ không còn lối đi riêng và dễ gặp nguy hiểm khi lưu thông. Câu hỏi được đặt ra là việc để xe máy trên vỉa hè có hợp pháp?

Theo các quy định nhà nước, vỉa hè là tài sản công, tài sản chung do nhà nước quản lý, việc lấn chiếm nhằm bất cứ mục đích gì không có sự cấp phép của cơ quan quản lý chức năng đều có thể coi là bất hợp pháp. Do thực tế chung của các đô thị lớn là quỹ đất hạn hẹp không đảm bảo chỗ để xe máy nên UBND Tp.HCM và các đô thị lớn đã ra quy định cho phép sử dụng một phần vỉa hè làm chỗ đậu xe máy nhưng nếu muốn sử dụng thì phải được cấp một loại giấy phép mang tên “GIẤY PHÉP SỬ DỤNG TẠM THỜI VỈA HÈ”.

Một vài quy định cơ bản bạn nên biết

+ Đối với vỉa hè có bề rộng trên 3m, phạm vi cho phép sử dụng tạm thời ngoài mục đích giao thông có bề rộng lớn nhất là 1,5m tính từ mép tiếp giáp nhà bên trong vỉa hè (hoặc từ mốc chỉ giới đường) trở ra hoặc từ mép bó vỉa trở vào. Việc xác định tiêu chí cho phép sử dụng tạm thời vỉa hè phải đảm bảo trật tự, ngăn nắp trên suốt chiều dài từng đoạn tuyến hoặc suốt tuyến đường.

+ Đối với vỉa hè có bề rộng nhỏ hơn 3m sẽ không được cấp phép để xe, chỉ được cấp phép: tổ chức tiệc cưới, tang lễ; Hoạt động phục vụ thi công xây dựng, sửa chữa công trình; Hoạt động xã hội

+ Khu vực vỉa hè được cấp phép sử dụng tạm thời phải đảm bảo không chắn ngang lối ra vào đường hẻm, không nằm trước mặt tiền của các công trình văn hóa, giáo dục, thể thao, y tế, tôn giáo, cơ quan ngoại giao, công sở …

+ Việc sử dụng vỉa hè phải đảm bảo giữ gìn vệ sinh môi trường, không làm hư hỏng kết cấu vỉa hè, tạo lối đi thông thoáng cho người đi bộ và không ảnh hưởng đến tầm nhìn lưu thông của người sử dụng các phương tiện giao thông.

Bạn có thể đọc toàn văn Quết định 74/2008/QĐ-UBND về quản lý và sử dụng lòng đường, vỉa hè trên địa bàn Tp. HCM để biết thêm chi tiết

Mức phạt nếu bạn vi phạm

Hành vi sử dụng vỉa hè và lòng đường làm nơi kinh doanh và để xe đạp, xe máy là hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực giao thông đường bộ được quy định trong Nghị định số 34/2010/NĐ-CP ngày 02/4/2010 và Nghị định số 71/2012/NĐ-CP ngày 19/9/2012 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 34/2010/NĐ-CP ngày 02/4/2010 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giao thông đường bộ. Quy định cụ thể như sau:

1. Về hành vi kinh doanh dịch vụ ăn uống, bày, bán hàng hóa bị xử phạt theo điểm c khoản 3 Điều 15 sửa đổi tại Nghị định 71/2012/NĐ-CP, với mức phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.

2. Hành vi để xe đạp, xe máy ở hè phố trái quy định của pháp luật bị xử phạt theo điểm e khoản 3 Điều 8 sửa đổi tại Nghị định 71/2012/NĐ-CP, với mức phạt tiền từ 600.000 đồng đến 800.000 đồng.

Hành vi để xe ở lòng đường đô thị, hè phố trái quy định của pháp luật bị xử phạt theo điểm đ khoản 3 Điều 9 sửa đổi tại Nghị định 71/2012/NĐ-CP, với mức phạt tiền từ 100.000 đồng đến 200.000 đồng.

Những hướng dẫn cơ bản để được cấp giấy phép

1. Hồ sơ cần chuẩn bị

1.1 Giấy tờ phải xuất trình (mang theo khi nộp hồ sơ)

Một trong các loại giấy tờ tuỳ thân sau: Hộ chiếu, chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc giấy tờ khác có dán ảnh và thông tin cá nhân do cơ quan có thẩm quyền cấp, còn giá trị sử dụng.

1.2 Giấy tờ phải nộp

a) Đơn đề nghị cấp Giấy phép sử dụng tạm thời của tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng một phần vỉa hè (Mẫu trong link bên dưới).

b) Bản vẽ vị trí mặt bằng đề nghị cấp phép của tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng tạm thời một phần vỉa hè. Bản vẽ phải thể hiện rõ vị trí sử dụng, kích thước sử dụng (Mẫu trong link bên dưới).

c) Văn bản pháp lý khác (nếu có) liên quan đến nhu cầu của tổ chức, cá nhân xin cấp phép sử dụng tạm thời một phần vỉa hè.

2. Nơi nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ và nhận kết quả trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân quận, huyện. Thời gian nộp hồ sơ: Từ thứ hai đến thứ sáu (buổi sáng từ 07 giờ 30 phút đến 11giờ 30 phút, buổi chiều từ 13g 00 đến 17giờ 00) và sáng thứ bảy (từ 07 giờ 30 phút đến 11giờ 30 phút).

+ Trường hợp hồ sơ hợp lệ và đầy đủ theo quy định thì cấp Biên nhận hồ sơ;

+ Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ, công chức được phân công tiếp nhận hướng dẫn bằng văn bản cho người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

3. Thời hạn giải quyết

Thông thường là 4-10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, tuỳ Quận, Huyện (không bao gồm thời gian chủ đầu tư chỉnh sửa, bổ sung hồ sơ)

4. Ai có thẩm quyền cấp giấy phép?

Chủ tịch UBND Quận, Huyện ký duyệt cấp phép hoặc Chủ tịch UBND Quận, Huyện có thể uỷ quyền cho Trưởng Phòng Quản lý đô thị Quận, Huyện ký uỷ quyền

5. Thời hạn hiệu lực của giấy phép

Không quá 6 tháng mỗi lần cấp và có thu phí khi sử dụng.

6. Lệ phí

Tùy theo diện tích vỉa hè sử dụng và thời gian sử dụng vỉa hè. Khoản phí này sẽ được dùng để duy tu sửa chữa những khu vực vỉa hè bị hư hỏng.

7. Cơ quan quản lý chức năng

Phòng Quản lý đô thị Quận, Huyện

Bài học kinh nghiệm

+ Hãy lưu ý về diện tích vỉa hè khi khảo sát để thuê mặt bằng. Quan sát khu vực xung quanh cùng tuyến đường xem tình trạng để xe trên vỉa hè như thế nào? Để cân nhắc liệu có được phép để xe trên vỉa hè hay không. Nên nhớ tầm quan trọng của chỗ để xe trong kinh doanh F&B thời giá mặt bằng đắt đỏ này

+ Hãy nhớ liên hệ chính quyền địa phương để được cấp phép sử dụng vỉa hè tạm thời để làm khu vực để xe. Chỉ cớ như vậy bạn mới yên tâm kinh doanh lâu dài được, còn nếu không bạn dễ bị làm phiền, gián đoạn trong kinh doanh bởi chính quyền địa phương

Nguồn: Tham khảo bài viết từ Thầy Đỗ Duy Thanh (https://www.facebook.com/thaydoduythanh)

10/ Về việc đóng thuế

1. Thuế này là thuế gì?

Thuế ở đây là loại thuế đánh vào Người cho thuê (Chủ sở hữu hợp pháp của mặt bằng) chứ không phải đánh vào Người đi thuê. Tuy nhiên, có một số Người cho thuê trước đây chỉ cho thuê để ở nên thường tránh được việc phải nộp thuế nhưng khi họ cho thuê lại với mục đích kinh doanh, tức là có đăng ký kinh doanh tại mặt bằng đó, thì Người cho thuê sẽ được nhà nước truy xuất về việc phải nộp thuế vì đây là hình thức kinh doanh cho thuê mặt bằng, cho thuê tài sản. Việc phát sinh khoản thuế trong trường hợp này dẫn tới Người cho thuê thường yêu cầu Người đi thuê phải chịu khoản thuế đó.

Các loại thuế mà Người cho thuê phải nộp bao gồm: Thuế GTGT, thuế TNCN và Thuế môn bài.

Người cho thuê chỉ phải nộp thuế khi Tổng tiền thuê 1 năm >100,000,000VND, nếu tiền cho thuê thấp hơn thì không phải nộp thuế. Căn cứ để tính doanh thu chính là tiền thuê ghi trên hợp đồng cho thuê

2. Biểu thuế

Biểu thuế phải nộp với Người cho thuê bao gồm:

+ Thuế GTGT = Doanh thu (Tiền cho thuê) x 5%

+ Thuế TNCN = Doanh thu (Tiền cho thuê) x 5%

+ Thuế Môn bài:

- Trên 500,000,000VND/ năm – đóng 1,000,000VND

- Từ 300,000,000 – 500,000,000VND/ năm – đóng 500,000 VND

- Từ 100,000,000 – 300,000,000VND/ năm – đóng 300,000 VND

Như vậy, tổng thuế phải nộp được tính theo công thức bên dưới.

"Tiền thuế phải nộp = (Doanh thu x 10%) + Thuế môn bài"

Mức thuế thấp nhất nếu bạn phải nộp thuế sẽ là 10,300,000VND/ năm (khoảng 860,000VND/ tháng)

3. Bài học kinh nghiệm

+ Bạn hãy hỏi thật kỹ hoặc xem trên hợp đồng thật kỹ xem giá thuê có bao gồm thuế chưa, nếu chưa bao gồm thuế thì bạn đề nghị hoặc sửa trên hợp đồng là giá đã bao gồm thuế và phí (bài này chưa đề cập đến các loại phí). Nhiều bạn không để ý việc này, thuê xong đi vào kinh doanh, quay lại phải mất thêm 10% giá thuê nữa. Lúc này nước mắt chảy ngược vì con dao này mình cầm lưỡi chứ không cầm cán.

+ Mấu chốt việc đóng thuế xoay quanh mức doanh thu (tiền thuê) >= 100,000,000VND/ năm. Bạn hãy nghiên cứu kỹ thông số này để có chiến lược tối ưu số tiền thuế phải đóng (nếu có) nhé.

Nguồn: Tham khảo bài viết từ Thầy Đỗ Duy Thanh (https://www.facebook.com/thaydoduythanh)

11/ Khi nào Người cho thuê được đơn phương chấm dứt Hợp đồng cho thuê mặt bằng mà không phải bồi thường?

Với giá thị trường bất động sản cho thuê luôn biến động trong khi biến đổi giá trên Hợp đồng cho thuê mặt bằng thường không cao nên Người cho thuê thường tìm nhiều lý do “chính đáng” để thu hồi mặt bằng lại. Tại thời điểm này, người thiệt hại sẽ là người đi thuê vì chi phí đầu tư sửa chữa, xây dựng và quan trọng hơn là mất đi lượng khách trung thành với địa điểm hiện hữu.

Hiểu biết về các điều khoản mà Người cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp là tối quan trọng đối với Người đi thuê để tránh tiền mất tật mang.

Căn cứ để xử lý việc đơn phương chấm dứt hợp đồng

+ Ưu tiên 1. Điều khoản ghi trên Hợp đồng các vấn đề liên quan đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng (Trừ trường hợp hợp đồng bị Toà án tuyên vô hiệu).

+ Ưu tiên 2. Nếu trên hợp đồng không quy định rõ việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng thì các Quy định của Luật hiện hành sẽ được áp dụng.

Các trường hợp Người cho thuê được đơn phương chấm dứt Hợp đồng hợp pháp

Nếu Hợp đồng thuê mặt bằng không quy định rõ các trường hợp các bên được đơn phương chấm dứt hợp đồng, thì cần căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 498 Bộ luật Dân sự năm 2005, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê có một trong những hành vi sau:

TH1. Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

TH2. Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

TH3. Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

TH4. Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

TH5. Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

Tất cả hành vi trên đều cần được lập biên bản mới đủ căn cứ để thi hành luật. Tuy nhiên, nếu mặt bằng cho thuê chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hợp pháp và/hoặc Hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực thì Hợp đồng bị xem là vô hiệu, và bên cho thuê mặt bằng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng vô hiệu. Trong trường hợp Hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận (Khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005).

Để giải quyết tranh chấp hiện nay, các bên phải tự thương lượng giải quyết, nếu bạn không đồng ý giao trả mặt bằng thuê thì bên cho thuê nhà không có quyền tự ý lấy lại mặt bằng mà bạn đang thuê, trừ trường hợp bên cho thuê khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy bỏ Hợp đồng hoặc tuyên bố Hợp đồng vô hiệu, và yêu cầu này được Tòa án chấp nhận.

Trong trường hợp bên cho thuê có hành vi xâm phạm bất hợp pháp mặt bằng mà bạn đang thuê thì bạn có quyền gửi đơn đề nghị chính quyền địa phương giải quyết và/hoặc khởi kiện bên cho thuê mặt bằng để yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Giải pháp phòng ngừa

Giải pháp phòng ngừa cho những trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng ở trên:

+ Trường hợp 1. Về lý do chính đáng người thuê nhà có nghĩa vụ chứng minh được mình gặp khó khăn về kinh tế hoặc lý do khách quan khác không phải do lỗi của người chính người này và có cam kết hoàn trả đầy đủ tiền thuê nhà thì khi đó mới có cơ sở để có thể tiếp tục thuê nhà.

+ Trường hợp 2. Người đi thuê nên để mục đích thuê là ‘Kinh doanh” hoặc “Thương mại dịch vụ” tránh trường hợp ghi là “Kinh doanh quán cà phê” nhưng sau này đổi công năng thành “Quán phở” là vi phạm Hợp đồng. Mục đích thuê để Kinh doanh” hoặc “Thương mại dịch vụ”  bao hàm cả việc Người đi thuê được phép cho thuê một phần hoặc toàn phần trong thời gian hợp đồng trừ khi có điều khoản khác không cho phép Người đi thuê được làm việc này.

+ Trường hợp 3. Cần ghi rõ trên hợp đồng Người đi thuê được phép sửa chữa và xây dựng như thế nào so với hiện trạng ban đầu. Đặc biệt với ngành F&B, để đảm bảo tiêu chuẩn Vệ sinh an toàn thực phẩm thì bạn cần sửa chữa nhiều so với công năng nhà ở.

+ Trường hợp 4. Rất dễ dính khi kinh doanh F&B đặc biệt là kinh doanh quán nhậu hay vũ trường, cà phê mở nhạc lớn… Ngoài việc có phương án thực hành tốt về vệ sinh, môi trường và âm thanh, bạn cần xây dựng mối quan hệ thật tốt với cộng đồng xung quanh. Rất nhiều Chủ đầu tư liên tục bị lập biên bản về các vấn đề này là nguyên nhân không thể tiếp tục kinh doanh.

Nguồn: Tham khảo bài viết từ Thầy Đỗ Duy Thanh (https://www.facebook.com/thaydoduythanh)

12. Bạn cần lưu ý gì khi sửa chữa, cải tạo & hoàn trả mặt bằng?

Khi thuê mặt bằng, bạn có nhu cầu cải tạo, sửa chữa mặt bằng để phù hợp với nhu cầu kinh doanh. Tuy nhiên bạn cần lưu ý những điểm sau:

1. Sửa chữa, cải tạo mặt bằng

+ Nên cân nhắc trước khi sửa chữa, tránh sửa chữa nhiều lần

+ Hãy thương lượng với chủ nhà về thời hạn thuê mặt bằng (Trừ ra thời gian xin giấy phép sửa chữa & thời gian sửa chữa). Tuy nhiên, không phải chủ nhà nào cũng có thể thương lượng được về vấn đề này

+ Nếu nhà bị hao mòn tự nhiên (Ví dụ: bị nứt tường, bể ống nước... sẵn) thì tham chiếu Điều 477 Bộ luật dân sự 2015, bạn có thể yêu cầu chủ nhà sửa chữa, giảm giá thuê hoặc bồi thường bằng tiền

+ Bạn có thể yêu cầu chủ nhà sửa chữa định kỳ 6 tháng hoặc 1 năm (Cái này phải thương lượng trước)

+ Nên giới hạn số tiền đầu tư sửa chữa vào phần kết cấu (Ví dụ như mái, trần, tường…) vì sau này bạn không thể tháo ra khi bàn giao mặt bằng được. Trung bình 1 chủ cửa hàng chỉ thuê mặt bằng khoảng 3 - 5 năm. Bạn hãy cân nhắc số tiền thu được trên chi phí bỏ ra là cao nhất

2. Nhận và hoàn trả mặt bằng nguyên trạng

Việc quan trọng không kém đó chính là làm Biên bản bàn giao mặt bằng. Nếu không làm ngay từ đầu thì người “Chết" chính là các bạn - những người đi thuê

Những lưu ý:

+ Liệt kê chi tiết trang thiết bị nhận bàn giao từ bên cho thuê, bao gồm: số lượng, tình trạng sử dụng

+ Nên chụp hình lại hiện trạng trước khi nhận nhà và sau khi bàn giao, In ra & email hoặc gửi Zalo cho chủ nhà

Đặc biệt, bạn cần thống nhất hiện trạng khi tiến hành hoàn trả mặt bằng. Một số trường hợp bàn giao hoàn trả mặt bạn có thể, bao gồm:

Đặc biệt, bạn cần thống nhất hiện trạng khi tiến hành hoàn trả mặt bằng. Một số trường hợp bàn giao hoàn trả mặt bạn có thể, bao gồm:

+ Bàn giao mặt bằng nguyên trạng, tức là bàn giao lại hiện trạng như trạng thái lúc hai bên ký biên bản bàn giao mặt bằng ban đầu. Nếu bạn đã sửa chữa nhiều, thì ở bước này bạn mất thêm khoản chi phí tái sửa chữa về lại tình trạng ban đầu. Vì bạn cần duy tu, sửa chữa lại theo trạng thái ban đầu nên bạn nên thêm điều khoản sau vào hợp đồng. “Trong vòng một tháng kể từ ngày hết thời hạn thuê mặt bằng, bên thuê có trách nhiệm hoàn trả lại nguyên trạng mặt bằng lúc thuê. Thời gian sửa chữa đưa về hiện trạng ban đầu sẽ không áp dụng phí thuê mặt bằng”.

Trường hợp bạn dựng mới thì công trình xây dựng mới là tài sản của bạn nên bạn cân nhắc việc thu hồi tài sản ấy.

+ Bàn giao mặt bằng theo hiện trạng hiện hữu, sau khi bên thuê đã sửa chữa. Trường hợp này thường không quá phổ biến, tuỳ thuộc mục đích của bên cho thuê. Nếu bên cho thuê có ý định tiếp tục cho thuê với mục đích kinh doanh F&B thì họ sẽ thích bên thuê bàn giao lại mặt bằng trong trạng thái hiện hữu hơn là mặt bằng nguyên trạng.

3. Giải pháp phòng ngừa rủi ro

Bổ sung điều khoản sau:

"Bên cho thuê chịu trách nhiệm về cơ sở hạ tầng, chịu trách nhiệm kiểm tra duy tu định kỳ và sửa chữa hư hỏng, hao mòn tự nhiên do thời gian, ngoại trừ những hư hỏng, xuống cấp do bên thuê hoặc đại diện bên thuê gây ra trong quá trình sử dụng. Mọi hư hỏng do yếu tố bất khả kháng gây ra thì bên cho thuê phải khắc phục kịp thời sau khi bên thuê thông báo. Trong trường hợp bên cho thuê không tiến hành sửa chữa sau 05 ngày nhận được thông báo thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường hay chịu phạt vi phạm hoặc tự mình tiến hành khắc phục sau khi có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Mọi chi phí liên quan dến tổn thất do phải chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hoặc khắc phục các hư hỏng sẽ được bên thuê tự động trừ vào tiên thuê trong lần thanh toán gần nhất hoặc khấu trừ dần vào tiền thuê trong các kỳ thanh toan tiếp theo. Trường hợp số tiền thuê không đủ để thanh toán các chi phí do bên thuê đã bỏ ra để khắc phục như quy định tại nội dung này thì bên cho thuê phải hoàn trả lại cho bên thuê số tiền tương đương trong vòng 10 ngày kể từ khi bên thuê gửi chứng từ hợp lệ.”

Nguồn: Tham khảo bài viết từ Thầy Đỗ Duy Thanh (https://www.facebook.com/thaydoduythanh)

13. Những vị trí không nên thuê mặt bằng mở quán cafe - nhà hàng

Khi thuê mặt bằng để mở quán cafe, nếu muốn quán của bạn đông khách và thu hút sự chú ý thì bạn nên lưu ý, cần tránh 10 điều tối kị dưới đây:

1. Mặt bằng ở đường giao lộ

giao lộ
Một giao lộ đông đúc xe cộ tại TP.HCM

Bạn thử hình dung xem khi đến những ngã tư, ngã sáu hoặc ngã bảy và bạn nhìn thấy đoạn đường đang kẹt xe và bạn phải nhích từng bước, từng bước. Liệu rằng lúc này có khách hàng nào muốn chen lấn để đến quán cafe của bạn không? Tất nhiên là không !!!

Do đó, để chọn một vị trí thuận tiện thì rất là khó và bạn nên nghiên cứu thật kỹ lưỡng để có một quyết định đúng đắn và sáng suốt nhất.

2. Khu vực thường xuyên bị kẹt xe

vị trí kẹt xe
Con đường thường xuyên kẹt xe tại Sài Gòn

Cũng giống khu vực các đoạn đường giao lộ, khu vực thường xuyên bị kẹt xe cũng không phải là nơi lý tưởng để bạn mở quán cafe, có khách hàng nào thích đến nơi thường xuyên bị kẹt xe để thưởng thức một ly cafe? Vì thế, bạn hãy xem vị trí có thuận tiện cho việc dừng xe hay không nhé.

3. Mặt bằng tại vị trí đường 1 chiều

đường 1 chiều

Bạn hãy thử tưởng tượng xem một quán cafe nằm trên đường một chiều hoặc thậm chí còn nằm bên tay trái bên làn xe ô tô. Có khách hàng nào muốn chạy hết đường một chiều, rồi chạy ngược lại đến uống cafe ở quán của bạn không? Và có khi, họ có dám đi ngược chiều lại và băng qua không, trong khi xe ô tô cứ chạy lên tới tấp? Nên nhớ nếu như bạn lựa chọn con đường một chiều thì nên chú ý đến những vị trí đường một chiều và dễ dàng quay xe lại.

4. Mặt bằng có vị trí vỉa hè quá chật chội

vỉa hè chật chội
Vỉa hè chật chội vừa làm khách ngồi không thoải mái vừa gây nguy hiểm cho người đi bộ

Vị trí này gây khó khăn cho việc gửi xe của khách hàng và đây cũng là nguyên nhân khiến khách hàng không muốn vào quán. Vì vậy, bạn nên lưu ý 2 điều sau :

+ Vị trí phải có chỗ để xe rộng rãi (tốt nhất là có chỗ để xe máy và xe ô tô). Nếu không thì gần khu vực có chỗ để xe không?

+ Vỉa hè có quá cao hay quá hẹp? Có nằm gần miệng cống thoát nước hay không?

5. Mặt bằng quán nằm trong ngõ cụt, đường hẻm cụt

hẻm cụt

Vị trí này ở khu vực ít người qua lại, sẽ không thu hút nhiều khách hàng biết đến quán cafe của bạn. Nên tránh thuê những nơi vắng vẻ, lưu lượng người qua lại ít. Bạn nên tìm những nơi mặt tiền, lượng người qua lại đông đúc, hoặc những nơi đông dân cư, những nơi có công ty hay trường học.

Sẽ ra làm sao nếu bạn mở quán cafe ở khu vực ít người qua lại, dân cư thưa thớt. Điều này đồng nghĩa với việc quán cafe của bạn sẽ nhanh chóng đóng cửa sớm mà thôi.

Chính vì vậy, bạn nên xem xét thật kỹ vị trí đó có thuận tiện cho người đi đường chú ý hay không? Vị trí đó có ở gần nơi đối tượng mà bạn đang muốn nhắm đến hay không? Và vị trí này có thể đặt biển hiệu quảng cáo dễ được khách hàng thấy hay không?

6. Một số yếu tố cần lưu ý khi thuê mặt bằng

mặt bằng quán cafe

Diện tích

Tùy vào mô hình quán và vốn đầu tư để lựa chọn địa điểm có diện tích tương ứng.

Chỗ để xe

Có chỗ để xe máy và ô tô là tốt nhất. Nếu không có thì khu vực xung quanh đó có chỗ để xe hay không?

Mật độ người qua lại

Ít hay nhiều? Khu vực đông đúc hay vắng vẻ, dòng người di chuyển nhanh hay chậm? Lưu lượng người đi bộ thế nào?

Tình hình cơ quan chính quyền địa phương có phức tạp không?

Điện nước

Có thuận lợi cho việc thi công không? Hệ thống cống thoát nước, đường điện nước, đường gas có đảm bảo không?

Vỉa hè

Có diện tích vỉa hè rộng rãi để khai thác hay không?

Tình hình an ninh

Tình hình an ninh như thế nào? Trộm cắp khu vực xung quanh có xảy ra thường xuyên hay không?

Dân cư xung quanh

Khó hay dễ tính?

Giá thuê

Giá thuê mặt bằng so với khu vực xung quanh mắc hay rẻ hơn?

Mặt bằng

Mặt bằng đó đã có người thuê chưa? Có nằm trong khu vực quy hoạch hay không?

14/ Đề phòng rủi ro ngập nước, lô cốt dựng trước

Nếu một ngày đang kinh doanh "ngon lành" bỗng nhiên trước mặt bạn ngổn ngang là lô cốt. Hoặc bạn "vô tình" thuê mặt bằng vào mùa khô, nhưng khi mùa mưa tới làm nước ngập cao tới đầu gối, khiến bạn không thể kinh doanh. Vậy để đề phòng vấn đề này, bạn phải làm gì?

+ Tìm hiểu rõ về quy hoạch đô thị, tình trạng ngập lụt trước khi thuê mặt bằng
+ Định nghĩa rủi ro này như là một “Sự kiện bất khả kháng” trong hợp đồng
+ Bổ sung điều khoản bên dưới trong phần Đơn phương chấm dứt Hợp đồng

Để xem chi tiết các Điều khoản chi tiết bạn có thể thêm vào hợp đồng nhằm ngừa rủi ro trên, vui lòng xem chi tiết bài viết 1.500 chữ dưới đây

Mong bài viết trên đem lại giá trị Hữu ích cho bạn

Nguồn: Tham khảo bài viết từ Thầy Đỗ Duy Thanh (https://www.facebook.com/thaydoduythanh)

TẢI BÁO GIÁ!
Tải báo giá